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Oscar Fernandez GarciaNotario

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Derecho inmobiliario

Para la mayoría de las personas, comprar una vivienda es el compromiso económico más importante de su vida. El notario comprueba los títulos, redacta el acto de compraventa y el de hipoteca, realiza las inscripciones necesarias y se ocupa de que el dinero llegue a quien corresponde y cuando corresponde.

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Qué hace el notario en una operación inmobiliaria

En Quebec, la hipoteca inmobiliaria debe otorgarse ante notario, bajo pena de nulidad. La compraventa se otorga ante notario porque debe inscribirse en el Registro de la Propiedad (Registre foncier) para ser oponible a terceros.

Para la mayoría de las personas, comprar una vivienda es el compromiso económico más importante de su vida. Ya se trate de una primera vivienda, un condominio o un plex, de una venta con o sin agente inmobiliario, de una refinanciación, de una donación a un familiar o de una transmisión entre cónyuges o dentro de la familia, el notario comprueba los títulos, redacta el acto de compraventa y el de hipoteca, realiza las inscripciones necesarias y se ocupa de que el dinero llegue a quien corresponde y cuando corresponde.

Son dos razones distintas, y se confunden a menudo, las que llevan la escritura ante notario. La escritura de hipoteca debe ser recibida por un notario, en minuta, bajo pena de nulidad: es el artículo 2693 del Código Civil de Quebec y no admite excepción. Sin notario no hay hipoteca inmobiliaria válida y, por tanto, no hay financiación.

La escritura de compraventa, en cambio, no es nula si no se otorga ante notario, pero debe publicarse en el Registro de la Propiedad (Registre foncier) para ser oponible a terceros, y allí solo puede publicarse directamente una escritura notarial en minuta. Mientras la venta no se publique, un tercero de buena fe puede hacer valer derechos sobre el inmueble que usted cree suyo.

Una escritura notarial es un acto auténtico: hace prueba de su contenido y de su fecha, y solo puede impugnarse por un procedimiento especial. Esa protección dura lo que dure el título, no solo el día de la firma.

Lo que conviene saber

  • Compra, venta, refinanciación

    Compra de una vivienda, venta con o sin agente inmobiliario, refinanciación o cambio de entidad, donación de un inmueble o transmisión entre cónyuges o dentro de la familia.

  • Comprobaciones antes de firmar

    Examen de los títulos y de las inscripciones registrales, revisión del certificado de localización y de los impuestos municipales y escolares.

  • Un solo notario para todas las partes

    Como oficial público imparcial, el notario asesora al comprador, al vendedor y al prestamista. No hace falta uno por cada lado.

  • Honorarios sin tarifa obligatoria

    En Quebec no hay tarifa obligatoria. A los honorarios se suman desembolsos como los derechos de publicación en el Registro de la Propiedad. El desglose se le entrega antes de empezar.

Preguntas útiles

Las respuestas que cuentan antes de empezar

¿Puedo elegir notario al comprar?

En Quebec suele elegirlo el comprador, ya que es quien asume los honorarios. No obstante, la oferta de compra puede establecer otra cosa.

¿Para qué sirve el certificado de localización?

Describe la situación actual del inmueble y advierte de irregularidades como una invasión de lindes o una servidumbre no declarada. Un certificado demasiado antiguo, o que ya no refleje el estado real, puede tener que rehacerse.

¿Cuánto tarda una compraventa?

El plazo depende de las comprobaciones necesarias y de recibir documentación de terceros. Se le concreta al abrir el expediente.

¿Necesito un notario distinto del vendedor?

No. El notario es un oficial público imparcial que actúa para todas las partes de la escritura, incluido el prestamista hipotecario. Basta con uno, y es lo habitual en Quebec.

¿Qué pasa si la venta no se publica en el Registro de la Propiedad?

La venta sigue siendo válida entre usted y el vendedor, pero no es oponible a terceros. Si el vendedor revendiera el mismo inmueble a otra persona que publicara su escritura antes que usted, ganaría esa persona. La publicación forma parte del encargo del notario.

¿Puedo firmar una hipoteca sin notario?

No. El artículo 2693 del Código Civil exige que la hipoteca inmobiliaria sea recibida por un notario, en minuta, bajo pena de nulidad. Sin eso no hay hipoteca válida y el prestamista no desembolsará.

¿El notario comprueba el estado del edificio?

No. El examen de títulos recae sobre los derechos, no sobre la construcción. El estado físico del edificio corresponde a la inspección previa a la compra, que hace un inspector de edificación, y la situación del terreno frente a los títulos corresponde al certificado de localización, que hace un agrimensor.

¿Cuánto cuestan los servicios del notario y quién los paga?

En Quebec no hay tarifa obligatoria. Los honorarios se rigen por el Código deontológico de los notarios y se fijan según el tiempo dedicado al expediente, su complejidad y las comprobaciones necesarias. Los gastos se reparten según el trabajo hecho para cada parte: el comprador asume los honorarios y desembolsos ligados a sus propias comprobaciones y a la publicación; el vendedor asume los gastos de carta de pago y cancelación de su hipoteca, junto con las comprobaciones que le conciernen, salvo que la oferta de compra disponga otra cosa. A los honorarios se suman desembolsos que no son honorarios: derechos de publicación en el Registro de la Propiedad, gastos de búsqueda y, en su caso, los del agrimensor. El desglose se le entrega al abrir el expediente, antes de que empiece el trabajo.

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Unas llaves sobre una mesa de firma, junto a una pluma y una carpeta.

El notario asesora a las dos partes

A diferencia del abogado, que representa a una parte y defiende su interés, el notario es un oficial público: tiene el deber de actuar con imparcialidad hacia todas las partes de la escritura, y asesora igual al comprador que al vendedor y al prestamista.

No está para negociar a su favor, sino para que cada uno firme sabiendo exactamente qué firma. Por eso basta un solo notario para una operación.

Por qué el dinero pasa por el notario

Los fondos pasan por la cuenta fiduciaria del notario, separada de sus cuentas propias y supervisada por la Chambre des notaires. El notario salda primero lo que grava el inmueble (el saldo hipotecario del vendedor, los impuestos pendientes, los créditos inscritos) y solo entrega al vendedor lo que queda una vez liberado el inmueble.

Sin ese mecanismo, el comprador pagaría el precio sin ninguna certeza de que la hipoteca del vendedor vaya a cancelarse.

Para entender mejor

Los aspectos importantes de su expediente

Las comprobaciones

Qué comprueba el notario antes de la firma

El examen de títulos remonta la cadena de escrituras para confirmar que el vendedor es realmente el propietario y que tiene derecho a vender. En el Registro de la Propiedad, el índice de inmuebles revela lo que una visita no enseña: una hipoteca sin cancelar, una servidumbre, un embargo por impuestos impagados, una declaración de propiedad horizontal.

El certificado de localización, que aporta el vendedor a su costa, describe el inmueble frente a los títulos y a la normativa municipal. Si tiene más de diez años, el notario exige uno nuevo: la prescripción decenal del artículo 2917 del Código Civil puede haber alterado los derechos sobre el terreno sin que conste ninguna inscripción.

  • Los recibos de impuestos municipales y escolares, y los atrasos que pueda haber.
  • El estado de las inscripciones hipotecarias que deben cancelarse el día de la firma.
  • Que la descripción catastral coincida con el certificado de localización.
  • Si existe declaración de propiedad horizontal y, en su caso, la situación económica de la comunidad.

Los riesgos

Qué ocurre cuando se salta un paso

Una escritura de hipoteca firmada en otro sitio que no sea ante notario es nula: la hipoteca no existe y el prestamista no desembolsará.

Una venta no publicada sigue siendo válida entre vendedor y comprador, pero no es oponible a terceros: si el vendedor revende a otra persona que publica antes, gana ese segundo comprador.

Un certificado de localización caducado deja pasar una invasión de lindes o una instalación no conforme, problemas que a menudo se descubren años después, al revender.

Desarrollo general

  1. Apertura del expediente

    Se nos remite la oferta aceptada y los datos de las partes.

  2. Comprobaciones

    Se examinan títulos, inscripciones, certificado de localización e impuestos.

  3. Proyecto de acto

    Se le presenta y explica el proyecto antes de la cita de firma.

  4. Firma e inscripción

    Se firma el acto, se entregan los fondos y se practica la inscripción.

Antes de la cita

Documentos que conviene preparar

Según su situación, pueden hacer falta otros documentos o alguno de estos puede no aplicarse. Esta lista es orientativa y no sustituye las instrucciones que se le darán para su expediente.

Lista de comprobación para comprar vivienda
  1. Documento de identidad válido de cada parte.
  2. La oferta de compra aceptada y sus anexos.
  3. El certificado de localización existente, si lo hay.
  4. Los últimos recibos de impuestos municipales y escolares.
  5. Los datos de su entidad financiera, si procede.

Fuentes oficiales

Esta página ofrece información general y no constituye un asesoramiento jurídico. Cada situación debe evaluarse de forma individual.

Siguiente paso

¿Tiene alguna duda sobre su expediente?

Escríbanos o llame al despacho. Le indicaremos qué pasos seguir y qué documentos conviene preparar.

Solicitar una consultaLlamar al 514-508-1099

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