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Comprar un condominio en Montreal: qué leer antes de firmar
En una casa usted compra un inmueble. En un condominio compra además la gestión que otros hacen del edificio, y las decisiones ya tomadas antes de su llegada. Eso lo cuentan los documentos del sindicato, y se leen antes de la promesa de compra, no después.
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Qué compra en realidad
Un condominio (una copropiedad dividida) es tres cosas a la vez: una parte privativa, una cuota de las partes comunes y un puesto en el sindicato de copropietarios. Las dos primeras están en el plano; la tercera no se ve.
Y es la tercera la que guarda las sorpresas. Al comprar hereda la salud financiera del sindicato, sus decisiones pasadas y las obras que ha ido aplazando. Un condominio impecable en un edificio mal gestionado sigue siendo un condominio en un edificio mal gestionado.
Las comprobaciones de títulos y de registro son trabajo del notario y se hacen para cualquier inmueble: están descritas en la página de derecho inmobiliario. Este artículo trata de la otra mitad, la que depende de lo que entregue el sindicato.
Los documentos del sindicato y qué dicen
Se piden al sindicato o al gestor, y el vendedor puede solicitarlos. Ninguno es largo de leer; los más aburridos son los más útiles.
La declaración de copropiedad: qué puede hacer usted en su propia casa. Animales, alquiler de corta duración, suelos, balcones, aparcamiento. Es un acta notarial publicada en el Registre foncier, no un reglamento interno que se cambie a la ligera.
Las cuentas anuales y el presupuesto del año: qué paga cada uno y para qué.
Las actas de las últimas juntas: ahí se leen las obras discutidas, las votaciones aplazadas y los conflictos en curso.
El libro de mantenimiento y el estudio del fondo de previsión: el estado del edificio y lo que costarán las reparaciones previsibles.
El certificado del sindicato: las cuotas impagadas por el vendedor y los procedimientos en curso, si los hay.
El fondo de previsión: la pregunta más cara
El fondo de previsión paga las reparaciones mayores y la sustitución de las partes comunes: cubierta, ascensor, ventanas, ladrillo. Se forma con una parte de las cuotas mensuales.
Un fondo insuficiente no se ve en la visita y no encarece las cuotas: al contrario, las abarata, lo que parece una ganga. La factura llega más tarde, en forma de derrama, y le llega a quien sea propietario ese día.
La ley ha endurecido en los últimos años las obligaciones de los sindicatos en cuanto al libro de mantenimiento y al estudio del fondo de previsión, precisamente porque la infradotación era la norma. Pregunte si el estudio se ha hecho y qué concluye.
Las derramas: quién paga qué
Una derrama es una cantidad votada por la junta para obras que el fondo no cubre. Puede suponer varios miles de dólares por vivienda.
Lo que importa a un comprador es la FECHA: una derrama votada antes de la venta y otra votada después no se resuelven igual, y una derrama solo discutida en junta todavía no está votada. Las actas dicen en qué punto está el asunto; la promesa de compra puede prever quién asume la carga.
Es una cláusula que se redacta antes de firmar la promesa, no después.
Qué obtiene el notario del sindicato
Antes de la firma, el notario pide al sindicato un estado de las cuotas del vendedor e información sobre procedimientos y obras en curso. Es lo que permite ajustar las cuentas entre vendedor y comprador y saber qué le espera.
Comprueba además que la declaración de copropiedad esté publicada, que la designación catastral de su parte privativa se corresponda con lo que cree estar comprando (incluidos el aparcamiento y el trastero, que a veces son partes comunes de uso restringido y no propiedad suya) y que nada inscrito en el registro grave la vivienda.
El resto, la gestión y el ambiente del edificio, no se obtiene en ningún registro. Se lee en las actas.
Antes de presentar una promesa de compra
Tres preguntas bastan para descartar casi todas las malas sorpresas, y las tres se hacen antes de comprometerse.
Pedir los documentos del sindicato y darse tiempo para leerlos: la promesa de compra puede prever ese plazo.
Preguntar si existe un estudio del fondo de previsión y qué aportación recomienda.
Preguntar si se han discutido o votado obras mayores en los dos últimos años.
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Fuentes oficiales
Oscar Fernandez Garcia · publicado el
Validación profesional del notario pendiente
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