Aller au contenu principal
Oscar Fernandez GarciaNotaire

Services

Droit immobilier

L’achat d’une propriété est, pour la plupart des gens, l’engagement financier le plus important de leur vie. Le notaire vérifie les titres, prépare l’acte de vente et l’acte hypothécaire, procède aux publications requises et voit à ce que les sommes soient versées aux bonnes personnes, au bon moment.

Autres servicesDroit immobilier

Ce que fait le notaire dans une transaction immobilière

Au Québec, l’hypothèque immobilière doit être reçue par un notaire, sous peine de nullité. L’acte de vente, lui, est notarié parce qu’il doit être publié au Registre foncier pour être opposable aux tiers.

L’achat d’une propriété est, pour la plupart des gens, l’engagement financier le plus important de leur vie. Qu’il s’agisse d’une première propriété, d’un condo ou d’un plex, d’une vente avec ou sans courtier, d’un refinancement, d’une donation à un proche ou d’un transfert entre conjoints ou membres d’une même famille, le notaire vérifie les titres, prépare l’acte de vente et l’acte hypothécaire, procède aux publications requises et voit à ce que les sommes soient versées aux bonnes personnes, au bon moment.

Deux raisons distinctes, souvent confondues, font passer l’acte devant notaire. L’acte hypothécaire doit être reçu par un notaire, en minute, sous peine de nullité: c’est l’article 2693 du Code civil du Québec, et il n’admet pas d’exception. Sans notaire, il n’y a pas d’hypothèque immobilière valide, donc pas de financement.

L’acte de vente, lui, n’est pas nul s’il n’est pas notarié, mais il doit être publié au Registre foncier pour être opposable aux tiers, et seul un acte notarié en minute peut y être publié directement. Tant que la vente n’est pas publiée, un tiers de bonne foi peut faire valoir des droits sur l’immeuble que vous croyez vous appartenir.

Un acte notarié est un acte authentique: il fait preuve de son contenu et de sa date, et sa contestation n’est possible que par une procédure d’inscription de faux. C’est une protection qui dure toute la vie du titre, pas seulement le jour de la signature.

Ce qu’il faut savoir

  • Achat, vente, refinancement

    Achat d’une propriété, vente avec ou sans courtier, refinancement ou changement de prêteur, donation d’un immeuble ou transfert entre conjoints ou membres d’une même famille.

  • Des vérifications avant de signer

    Examen des titres et des inscriptions au Registre foncier, vérification du certificat de localisation et des taxes municipales et scolaires.

  • Un seul notaire pour toutes les parties

    Officier public impartial, le notaire conseille l’acheteur, le vendeur et le prêteur. Il n’en faut pas un de chaque côté.

  • Des honoraires sans tarif imposé

    Il n’existe pas de tarif obligatoire au Québec. S’y ajoutent des déboursés, comme les droits de publication au Registre foncier. Le détail vous est donné avant le début du travail.

Questions utiles

Les réponses qui comptent avant de commencer

Puis-je choisir mon notaire lors d’un achat?

Au Québec, c’est généralement l’acheteur qui choisit le notaire instrumentant, puisque c’est lui qui en assume les frais. L’offre d’achat peut toutefois prévoir autre chose.

À quoi sert le certificat de localisation?

Il décrit la situation actuelle de l’immeuble et signale les irrégularités éventuelles, comme un empiètement ou une servitude non déclarée. Un certificat trop ancien ou qui ne reflète plus l’état des lieux peut devoir être refait.

Combien de temps prend une transaction immobilière?

Le délai dépend des vérifications à faire et de la réception des documents des tiers. Il vous est précisé dès l’ouverture du dossier.

Ai-je besoin d’un notaire différent du vendeur?

Non. Le notaire est un officier public impartial qui agit pour toutes les parties à l’acte, y compris le prêteur hypothécaire. Un seul notaire suffit et c’est la pratique courante au Québec.

Que se passe-t-il si la vente n’est pas publiée au Registre foncier?

La vente reste valable entre vous et le vendeur, mais elle n’est pas opposable aux tiers. Si le vendeur revendait le même immeuble à une autre personne qui publie son acte avant vous, c’est elle qui l’emporterait. La publication fait partie du mandat du notaire.

Puis-je signer une hypothèque sans notaire?

Non. L’article 2693 du Code civil exige que l’hypothèque immobilière soit reçue par un notaire, en minute, sous peine de nullité. Sans cela, il n’y a pas d’hypothèque valide et le prêteur ne décaissera pas.

Le notaire vérifie-t-il l’état du bâtiment?

Non. L’examen des titres porte sur les droits, pas sur la construction. L’état physique du bâtiment relève de l’inspection préachat, faite par un inspecteur en bâtiment, et la situation du terrain par rapport aux titres relève du certificat de localisation, fait par un arpenteur-géomètre.

Combien coûtent les services du notaire, et qui les paie?

Il n’y a pas de tarif obligatoire au Québec. Les honoraires sont encadrés par le Code de déontologie des notaires et s’établissent selon le temps consacré au dossier, sa complexité et les vérifications requises. Les frais se répartissent selon le travail fait pour chacun: l’acheteur assume les honoraires et déboursés liés à ses propres vérifications et à la publication; le vendeur assume les frais de quittance et de radiation de son hypothèque, ainsi que les vérifications qui le concernent, sauf stipulation contraire de l’offre d’achat. S’y ajoutent des déboursés qui ne sont pas des honoraires: droits de publication au Registre foncier, frais de recherche et, le cas échéant, frais de l’arpenteur-géomètre. Le détail vous est donné à l’ouverture du dossier, avant que le travail commence.

Voir toutes les questions
Des clés posées sur une table de signature, à côté d’un stylo et d’un dossier.

Le notaire conseille les deux parties

Contrairement à l’avocat, qui représente une partie et défend son intérêt, le notaire est un officier public: il agit avec impartialité envers toutes les parties à l’acte et conseille aussi bien l’acheteur que le vendeur et le prêteur.

Il n’est pas là pour négocier en votre faveur, mais pour que chacun signe en sachant exactement ce qu’il signe. C’est aussi pour cette raison qu’un seul notaire suffit pour une transaction.

Pourquoi l’argent passe par le notaire

Les fonds transitent par le compte en fidéicommis du notaire, distinct de ses propres comptes et encadré par la Chambre des notaires. Le notaire acquitte d’abord ce qui grève l’immeuble (solde hypothécaire du vendeur, taxes en souffrance, créances inscrites) et ne verse au vendeur que ce qui reste une fois l’immeuble libéré.

Sans ce mécanisme, l’acheteur paierait le prix sans aucune certitude que l’hypothèque du vendeur soit remboursée.

Pour mieux comprendre

Les aspects importants de votre dossier

Les vérifications

Ce que le notaire vérifie avant la signature

L’examen des titres remonte la chaîne des actes pour confirmer que le vendeur est bien propriétaire et qu’il a le droit de vendre. Au Registre foncier, l’index aux immeubles révèle ce qu’une visite ne montre pas: hypothèque non radiée, servitude, saisie pour taxes impayées, déclaration de copropriété.

Le certificat de localisation, fourni par le vendeur à ses frais, situe l’immeuble par rapport aux titres et aux règlements municipaux. S’il date de plus de dix ans, le notaire en exige un nouveau: la prescription décennale de l’article 2917 du Code civil peut avoir modifié les droits sur le terrain sans aucune inscription.

  • Les comptes de taxes municipales et scolaires, et les arrérages éventuels.
  • L’état des inscriptions hypothécaires à radier au jour de la signature.
  • La conformité de la désignation cadastrale avec le certificat de localisation.
  • L’existence d’une déclaration de copropriété et, le cas échéant, l’état financier du syndicat.

Les risques

Ce qui arrive quand une étape est escamotée

Une hypothèque signée ailleurs que devant notaire est nulle: elle n’existe pas et le prêteur refusera de décaisser.

Une vente non publiée reste valable entre le vendeur et l’acheteur, mais n’est pas opposable aux tiers: si le vendeur revend à quelqu’un qui publie en premier, c’est ce second acheteur qui l’emporte.

Un certificat de localisation périmé laisse passer un empiètement ou une installation non conforme, des problèmes souvent découverts des années plus tard, à la revente.

Déroulement général

  1. Réception du dossier

    L’offre acceptée et les coordonnées des parties nous sont transmises.

  2. Vérifications

    Titres, inscriptions, certificat de localisation et taxes sont examinés.

  3. Projet d’acte

    Le projet vous est présenté et expliqué avant le rendez-vous de signature.

  4. Signature et publication

    L’acte est signé, les fonds sont versés et la publication est effectuée.

Avant la rencontre

Documents à prévoir

Selon votre situation, d’autres documents peuvent être nécessaires ou certains de ceux-ci peuvent ne pas s’appliquer. Cette liste est indicative et ne remplace pas les instructions qui vous seront données pour votre dossier.

Aide-mémoire pour un achat immobilier
  1. Une pièce d’identité valide pour chaque partie.
  2. L’offre d’achat acceptée et ses annexes.
  3. Le certificat de localisation existant, s’il y en a un.
  4. Les derniers comptes de taxes municipales et scolaires.
  5. Les coordonnées de votre institution financière, le cas échéant.

Sources officielles

Cette page fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation doit être évaluée individuellement.

Prochaine étape

Vous avez une question sur votre dossier?

Écrivez-nous ou appelez le bureau. Nous vous indiquerons la démarche à suivre et les documents à prévoir.

Demander une consultationAppeler le 514-508-1099

Sur rendez-vous · Français, English, Español