Acheter un condo à Montréal: ce qu’il faut lire avant de signer

Un condo (une copropriété divise) est trois choses à la fois: une partie privative, une quote-part des parties communes et une place dans le syndicat des copropriétaires. Les deux premières sont sur le plan; la troisième ne se voit pas.

C’est pourtant la troisième qui réserve les surprises. En achetant, vous héritez de la santé financière du syndicat, de ses décisions passées et des travaux qu’il a reportés. Un condo impeccable dans un immeuble mal géré reste un condo dans un immeuble mal géré.

Les vérifications de titres et de registre, elles, sont le travail du notaire et se font pour tout immeuble: elles sont décrites dans la page droit immobilier. Cet article porte sur l’autre moitié, celle qui dépend de ce que le syndicat vous remet.

Ils s’obtiennent auprès du syndicat ou du gestionnaire, et le vendeur peut les demander. Aucun n’est long à lire; ce sont les plus ennuyeux qui sont les plus utiles.

Le fonds de prévoyance sert aux réparations majeures et au remplacement des parties communes: toiture, ascenseur, fenêtres, briques. Il se constitue avec une part des charges mensuelles.

Un fonds insuffisant ne se voit pas à la visite et ne rend pas les charges plus élevées: au contraire, il les rend plus basses, ce qui donne l’impression d’une bonne affaire. La facture arrive plus tard, sous forme de cotisation spéciale, et elle arrive à celui qui est propriétaire ce jour-là.

La loi a resserré ces dernières années les obligations des syndicats en matière de carnet d’entretien et d’étude du fonds de prévoyance, précisément parce que le sous-financement était la règle. Demandez si l’étude a été faite et ce qu’elle conclut.

Une cotisation spéciale est une somme votée par l’assemblée pour des travaux que le fonds ne couvre pas. Elle peut représenter plusieurs milliers de dollars par unité.

Ce qui compte pour un acheteur, c’est la DATE: une cotisation votée avant la vente et une cotisation votée après ne se règlent pas de la même façon, et une cotisation simplement discutée en assemblée n’est pas encore votée. Les procès-verbaux disent où en est le dossier; la promesse d’achat, elle, peut prévoir qui en assume le poids.

C’est une clause à faire rédiger avant de signer la promesse, pas après.

Avant la signature, le notaire demande au syndicat un état des charges du vendeur et des informations sur les procédures et les travaux en cours. C’est ce qui permet d’ajuster les comptes entre vendeur et acheteur et de savoir ce qui vous attend.

Il vérifie aussi que la déclaration de copropriété est bien publiée, que la désignation cadastrale de votre partie privative correspond à ce que vous croyez acheter (y compris le stationnement et le rangement, qui sont parfois des parties communes à usage restreint et non votre propriété) et que rien d’inscrit au registre ne grève l’unité.

Le reste, la gestion et l’ambiance de l’immeuble, ne s’obtient pas au registre. Cela se lit dans les procès-verbaux.

Trois questions suffisent à écarter la plupart des mauvaises surprises, et les trois se posent avant de s’engager.